Die erste Studentenbude zu finden ist nicht einfach. Viele Studenten suchen eine kleine Wohnung, die in einem akzeptablen Zustand, bezahlbar und gut gelegen ist. Dies ist insbesondere in den begehrten Metropolen nahezu unmöglich.
Eine Alternative ist die Anmietung einer großen Wohnung mit mehreren Zimmern und die Gründung einer Wohngemeinschaft (WG). So bekommst Du Dein Wunschzimmer, nette Mitbewohner und die Mietkosten können geteilt werden. In Deutschland leben geschätzte 5 Millionen Menschen in einer Wohngemeinschaft. Vielleicht gehörst Du ja auch bald dazu.
Bevor Du nun voller Euphorie eine Wohnung anmietest und die ersten Besichtigungstermine mit potentiellen Mitbewohnern vereinbarst, musst Du unbedingt über einige wichtige Aspekte zum Thema „Mietvertrag“ nachdenken. Wer zahlt die Miete? Gibt es einen Hauptmieter oder mehrere gleichberechtigte Mieter? Wer haftet für Schäden? Wer darf einfach mit welcher Frist ausziehen?
Der WG Mietervertrag – 3 unterschiedliche Möglichkeiten der rechtlichen Gestaltung
1. Option: Ein Hauptmietvertrag und mehrere Untermietverträge
Der Vermieter schließt mit einem Mieter einen Mietvertrag ab. Der Hauptmieter wird somit der einzige Vertragspartner des Vermieters. Er hat alle Rechte, aber auch alle Pflichten. Er muss die Kaution aufbringen, die Miete regelmäßig zahlen und haftet für alle Schäden.
Unser Rat: Um Ärger zu vermeiden, sollte der Hauptmieter von Anfang an offen sein und dem Vermieter mitteilen, dass er Teile der Wohnung untervermieten möchte. Zur Sicherheit sollte der Mieter sich eine schriftliche Einverständniserklärung geben lassen. Auch ist es gut festzuhalten, dass im Falle eines Auszugs des Hauptmieters einer der Untermieter an die Stelle des Hauptmieters treten kann.
2. Option: Alle Mitbewohner sind gleichberechtigte Hauptmieter
Der Vermieter schließt mit allen Mietern einen einzigen Mietvertrag. Somit haften alle Mieter gesamtschuldnerisch für die vertraglichen Pflichten. Diese rechtliche Konstellation ist sicherlich den meisten Vermietern am liebsten, da etwaige Ansprüche an jeden Mieter gestellt werden können.
Praxisfall: Ein Mieter der WG zahlt seine Miete nicht, beschädigt das Inventar und verlässt schließlich die Stadt. Nun kann der Vermieter die Reparaturkosten und die noch ausstehende Miete von jedem verbleibenden Mieter einklagen.
Wenn ihr Euch für diese Vertragskonstellation entscheidet, dann sollte mit dem Vermieter auch schriftlich festgehalten sein, wie der Wechsel eines WG-Bewohners erfolgen kann. Wer sucht den Nachmieter aus? Muss der Vermieter dem Eintritt eines neuen Mitbewohners in den Mietvertrag zustimmen? Diese sogenannte „Nachmieterklausel“ stellt sicher, dass die verbleibenden Mieter nicht erst lange mit dem Vermieter darüber diskutieren müssen, ob sich ein potentieller Nachmieter für die WG qualifiziert.
Praxisfall: Ein WG-Bewohner, der sein Medizinstudium beendet hatte, schied aus einer Wohngemeinschaft aus. Die beiden verbleibenden Hauptmieter stellten dem Vermieter mehrere potentielle Kandidaten vor. Dieser lehnte jedoch jeden Bewerber ab.
Die Folge: die Miete musste nun zunächst von den verbleibenden 2 Mietern getragen werden.
3. Option: Alle Mitbewohner sind eigenständige Mieter
Diese Version ist in rechtlicher Hinsicht für die WG-Bewohner häufig die einfachste und Beste. Allerdings sind nur wenige Vermieter bereit mit jedem Mieter einen eigenständigen Mietvertrag über das jeweilige Zimmer und die anteilige Nutzung der Gemeinschaftsräume abzuschließen. Schließlich müssen nicht nur einzelne Mieten eingetrieben werden, sondern es müssen auch einzelne Abrechnungen und eine dezidierte Nebenkostenaufteilung erfolgen. Bei einer WG mit drei Bewohnern hat der Vermieter also die dreifache Arbeit.
Aus Sicht der Wohngemeinschaft negativ: der Vermieter kann im Falle eines Mieterwechsels das freie Zimmer an jeden beliebigen Nachmieter vermieten. Eine Abstimmung mit den verbleibenden Mietern ist nicht notwendig.
Zum Schluss: Interessante Urteile zum Recht der Wohngemeinschaften
Mieterwechsel: Wenn dem Vermieter bekannt ist, dass der Mieter eine Wohngemeinschaft gegründet hat, dann muss er grundsätzlich einem Mieterwechsel zustimmen, sofern kein gewichtiger Ablehnungsgrund – wie eine unzureichende Bonität – gegeben ist. Es liegt nämlich in der Natur der Wohngemeinschaft, dass regelmäßig ein Bewohner die WG verlässt und ein neuer Mieter hinzukommt (LG Berlin, Urteil v. 28.08.2013, Az.: 65 S 78/13).
Haftung des neuen Mieters: Tritt ein neuer Mieter in eine Wohngemeinschaft ein, so haftet er nicht für Verbindlichkeiten oder Altschulden, die sein Vormieter oder die übrigen WG-Bewohner verursacht haben (Amtsgericht Köln, Urteil v. 15.01.2013, Az.: 205 C 283/12).
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