1. Wohnflächenangabe im Mietvertrag
Immer wieder kommt es vor, dass Vermieter folgende Formulierung verwenden, wenn es um das Thema Mietfläche geht: „Die Größe der Wohnung beträgt circa 50 Quadratmeter. Da Messfehler nicht ausgeschlossen werden können, dient diese Angabe nicht der Festlegung des Mietgegenstandes.“
Was damit bezweckt werden soll ist jedem klar: Sollte sich im Nachhinein herausstellen, dass die Wohnfläche viel kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben, dann soll dem Mieter die Möglichkeit genommen werden, die Miete zu kürzen.
Rechtslage: Wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 Prozent unter der vertraglich vereinbarten liegt, dann ist dies ein Mangel. Dieser Mangel berechtigt den Mieter die vereinbarte Miete zu mindern. Ob im Mietvertrag die Wohnfläche exakt oder mit einer „ca.“-Angabe angegeben ist, ist unerheblich (BGH vom 10. März 2010 – VIII ZR 144/09).
2. Lange Kündigungsfrist in Mietvertrag
Der Wechsel von Mietern verursacht für den Vermieter einen hohen Aufwand. Er muss die Wohnung neu inserieren, Besichtigungen und Gespräche mit potentiellen Mietern durchführen und ggf. Renovierungsarbeiten an der Wohnung veranlassen, überwachen und bezahlen.
Nicht wenige Vermieter kommen daher auf die Idee im Mietvertrag eine lange Kündigungsfrist zu vereinbaren. So findet sich die Formulierung „Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt 6 Monate zum Jahresende“.
Rechtslage: Ein Blick in § 573c BGB genügt, um eindeutig festzustellen, dass Mieter grundsätzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten haben. Um fristgerecht zu kündigen, muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats erfolgen, wenn dieser Monat bei der Berechnung des Kündigungszeitraums beachtet werden soll.
Wichtig: Unterschieden werden von der Kündigungsfrist muss eine ggf. vereinbarte Kündigungsausschlussklausel. Diese ist in einem bestimmten Rahmen zulässig. Auf diese gehen wir im nächsten Punkt ein.
3. Kündigungsausschlussklausel in Mietvertrag
Die meisten Vermieter sind an einer langfristigen Vermietung ihres Objektes interessiert. Um den entsprechenden Mieter zu finden, wird daher häufig eine „Kündigungsausschlussklausel“ in den Vertrag aufgenommen. Diese besagt, dass eine Kündigung für einen bestimmten Zeitraum unzulässig ist. Derzeit besteht insbesondere in attraktiven Großstädten die Tendenz eine sehr langen Kündigungsausschluss zu vereinbaren – manchmal bis zu 10 Jahre.
Rechtslage: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist es durchaus möglich eine Kündigungsausschlussklausel in den Mietvertrag aufzunehmen. Diese ist dann für beide Seiten, Mieter und Vermieter, bindend. Allerdings ist diese auf maximal 4 Jahre begrenzt. Klauseln, die einen Zeitraum von 4 Jahren überschreiten sind unwirksam (BGH, Beschluss vom 23. August 2016, Az. VIII ZR 23/16).
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4. Pauschaler Ausschluss von Mietminderungen in Mietvertrag
Einige Vermieter möchten sicherstellen, dass der Mieter keine Mietminderung geltend machen kann, wenn es zu Beeinträchtigungen kommt, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Zu denken ist dabei z.B. an eine lange andauernde Dauerbaustelle in unmittelbarer Nachbarschaft.
Rechtslage: Das Recht zur Mietminderung ist gesetzlich in § 536 IV BGB verankert. Eine vom Gesetz zum Nachteil des Mieters abweichende Regelung ist unwirksam.
5. Rauchverbot in Mietvertrag
Rauchen ist vielerorts in öffentlichen Gebäuden, Restaurants und Kneipen verboten. Findige Vermieter haben dieses Verbot nun auch in ihren Mietvertrag übernommen. Da Rauch und Nikotin in der Regel unschöne Spuren in der Wohnung hinterlassen, haben sie eine Rauchverbotsklausel formuliert. Diese besagt, dass das Rauchen in der Wohnung grundsätzlich verboten ist.
Rechtslage: Nach heutiger Rechtsauffassung verstößt eine Rauchverbotsklausel im Mietvertrag gegen das Persönlichkeitsrecht des Mieters. Rauchen zählt zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietsache. Beim Auszug kann es aber sein, dass der Mieter durch exzessives Rauchen substantielle Schäden verursacht hat. Dazu zählen z.B. dauerhafte Verfärbungen an Lichtschaltern und Einbauschränken. Dies kann zu einem Schadensersatzanspruch des Vermieters führen.
Bei den Gemeinschaftseinrichtungen des Hauses (Treppenhaus, Keller, Dachboden) ist ein Rauchverbot aber zulässig. Eine Regelung in der Hausordnung genügt.
6. Verbot jeglicher Haustiere im Mietvertrag
Immer wieder Streitpunkt zwischen Vermieter und Mieter ist die Frage, ob die Haltung eines Haustieres zulässig ist. Häufig versuchen Vermieter mit einem generellen Verbot die Haltung von Tieren in der Wohnung von Anfang an zu unterbinden.
Rechtslage: Ein generelles Verbot ist unzulässig. Kleintiere wie Hamster, Fische oder Vögel dürfen immer gehalten werden. In Bezug auf Hunde und Katzen stellte der Bundesgerichtshof in einem vielbeachteten Urteil klar, dass ein generelles Verbot ebenfalls unzulässig ist. Dieses Urteil darf jedoch nicht missverstanden werden! Es kommt insbesondere bei größeren Tieren auf den Einzelfall an. Die Richter machten deutlich, dass eine umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn erfolgen muss (BGH, 20.03.2013 – VIII ZR 168/12).
7. Grillen auf Balkon oder Terrasse im Mietvertrag ausdrücklich untersagt
Sommerzeit ist Grillzeit. Viele möchten das schöne Wetter nutzen, um mit Freunden einen netten Grillabend zu verbringen. Nicht selten ruft dies aber den Vermieter auf den Plan, der – oftmals aufgrund eines Anrufs durch einen Nachbarn – dieses untersagt.
Rechtslage: Ob auf der Terrasse oder dem Balkon gegrillt werden darf, bestimmt sich zunächst einmal nach der im Mietvertrag geschlossenen Vereinbarung. Wenn ein Verbot vertraglich geregelt ist, dann muss der Mieter sich auch daran halten (LG Essen, Urteil vom 07.02.2002 – 10 S 438/01). Ansonsten droht eine Abmahnung und in letzter Konsequenz eine Kündigung des Mietvertrages.
Ist keine Regelung getroffen worden, dann ist das Grillen grundsätzlich erlaubt. Voraussetzung ist immer, dass Nachbarn und Anlieger nicht gestört werden. Wenn z.B. der Rauch in die Nachbarwohnung zieht, dann stellt dies eine wesentliche Beeinträchtigung dar, die auch eine Ordnungswidrigkeit darstellen kann. In einigen Bundesländern wird dann ein Bußgeld fällig.
Unser Tipp: Wenn der Nachbar eher „schwierig“ ist, dann umgeht Ärger und Streit, indem ihr einen Elektrogrill verwendet.
8. Recht des Vermieters die Wohnung zu betreten
In einigen Mietverträgen ist eine Klausel enthalten, die es dem Vermieter erlaubt die Wohnung nach vorheriger Ankündigung zu betreten, um den Wohnungszustand zu überprüfen.
Rechtslage: Der Bundesgerichtshof hat bereits 2014 entschieden, dass diese Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt und auch in seiner Privatsphäre verletzt (BGH, 04.06.2014 – VIII ZR 289/13). Dem Vermieter muss Zugang zur Wohnung nur dann gewährt werden, wenn ein sachlicher Grund vorliegt, der sich zum Beispiel aus der Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann. Zu denken ist auch an einen Mangel, der überprüft und behoben werden muss.
Welche Versicherungen braucht ein Mieter?
Als Mieter einer Wohnung kann es jederzeit vorkommen, dass man einen Schaden am Mietobjekt verursacht. Sei es, dass die ausgelaufene Waschmaschine den Boden unbrauchbar macht oder auf andere Weise Schäden an der Mietsache verursacht werden. Für diese Fälle, die in der Regel kostspielig sind, braucht man eine private Haftpflichtversicherung. Diese kostet in der Regel nur wenige Euro im Jahr. Manchmal gibt es diese wichtige Versicherung sogar umsonst. Medizinstudenten, die Mitglied im größten deutschen Ärzteverband mit freiwilliger Mitgliedschaft (Marburger Bund) sind, bekommen eine Berufs- und Privathaftpflichtversicherung sogar vollkommen kostenlos (Kostenlose Haftpflichtversicherung für Medizinstudenten im MB beantragen).
Falls man einen Hund in der Wohnung hält, sollte man zudem über eine Hundehalter-Haftpflichtversicherung nachdenken, die für die Kosten aufkommt, wenn der Hund Schäden in der Wohnung verursacht.
Abhängig vom Wert des Inventars kann es Sinn machen eine Hausratversicherung abzuschließen. Sie deckt Schäden an beweglichen Habe durch Feuer, Leitungswasser, Sturm, Einbruchdiebstahl und Raub ab. Wenn Sie sich für eine der genannten Versicherungen interessieren, dann schicken wir Ihnen gerne ein unverbindliches Versicherungsangebot zu.
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