Praxisräume mieten – Wissenswertes zum Gewerbemietvertrag für Ärzte
Ansprechende Praxisräume in zentraler Lage zu günstigen Konditionen zu finden ist nicht einfach. Entsprechend schnell greifen Ärzte zu, wenn sie glauben die ideale Immobilie für ihre neue Tätigkeit als Vertragsarzt gefunden zu haben. Wenn dann noch der Vermieter mit einem unbefristeten Vertrag und dann auch noch mit einem Mustermietvertrag winkt, steht dem Vertragsabschluss in der Regel nichts mehr im Wege. Schließlich kann man mit einem unbefristeten Standardvertrag nichts falsch machen, oder?
Genau das Gegenteil ist der Fall. In unserer Beratungspraxis zeigt sich immer wieder, dass ein Standardvertrag nicht geeignet ist, um die für einen niedergelassenen Arzt wichtigen Themenfelder umfassend und rechtlich verbindlich abzubilden. Dies wird dem Arzt in der Regel dann klar, wenn betriebliche Veränderungen anstehen oder es zu Konflikten mit dem Vermieter kommt. Doch wenn er erkennt, dass er den vertraglichen Regelungen zu wenig Aufmerksamkeit geschenkt und damit seine Existenz einem lückenhaften Vertragswerk anvertraut hat, ist es meistens zu spät.
Mit diesem Beitrag wollen wir Ihnen die Besonderheiten eines Gewerbemietvertrages darstellen und auf wichtige arztspezifische Regelungspunkte eingehen.
Allgemeines zum Gewerbemietvertrag für Ärzte
Wenn ein Arzt einen Mietvertrag für Praxisräume abschließt, dann handelt es sich um einen Mietvertrag über Geschäftsräume, also einem Gewerbemietvertrag. Dieser unterscheidet sich grundlegend von einem privaten Mietvertrag. Die gesetzlichen Schutzvorschriften für Mieter finden keine Anwendung und die Vertragsparteien sind bei der Vertragsgestaltung weitestgehend frei. Dies bringt viele Freiheiten mit sich, birgt aber auch Gefahren. Der Arzt muss genau prüfen, ob der Mietvertrag zu seinem Nachteil einseitig begünstigend ausgestaltet ist. Dies ist – je nach Verfasser – durchaus auch bei Standardmietverträgen der Fall.
Befristeter oder unbefristeter Vertrag für die Arztpraxis
Mietverträge für Gewerberäume können befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Viele Ärzte wünschen sich den Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages, da sie glauben, sich damit die Immobilie und den Praxisstandort langfristig zu sichern. Dies ist jedoch nicht der Fall. Für gewerbliche Mietverhältnisse gibt es keinen gesetzlichen Kündigungsschutz. Gemäß § 580a II BGB ist bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig. Das bedeutet, dass eine Kündigungsfrist von 6 Monaten gilt, sofern keine einschränkende Regelung in Vertrag getroffen wurde. Der Vermieter kann das Mietverhältnis ohne die Angabe von Gründen also sehr schnell beenden. Dies kann für einen Arzt existenzgefährdend sein. Besteht ein Vermieter auf den Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages, dann sollte der Arzt darauf achten, dass eine längere Kündigungsfrist vereinbart und explizit in den Vertrag aufgenommen wird. Beispielsweise könnten die Vertragsparteien sich darauf einigen, dass eine Kündigung im laufenden Jahr immer erst am Ende des Folgejahres wirksam wird.
Im Gegensatz zum unbefristeten Vertrag bietet der befristete Mietvertrag für den vereinbarten Mietzeitraum ein hohes Maß an Sicherheit. Ein in der Praxis häufig über 10 Jahre abgeschlossener Mietvertrag ist für beide Vertragsparteien für die gesamte Laufzeit bindend. Die ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen. Dies ist für den Arzt insbesondere dann von großer Bedeutung, wenn seine selbständige Tätigkeit geräteintensiv und somit mit hohen Investitionen verbunden ist.
Die Sicherheit auf der einen Seite bringt auf der anderen Seite natürlich auch eine Verpflichtung mit sich. Für den Arzt bedeutet der Abschluss eines zehnjährigen Mietvertrages – bei einer exemplarisch angenommenen Praxismiete von 1.500 € – natürlich auch, dass er mit seiner Unterschrift Verbindlichkeiten in Höhe von 180.000 € (1.500 € x 12 Monate x 10 Jahre) begründet. Dies ist in vielen Fällen natürlich unproblematisch, da der Arzt sich den Praxisstandort und die Räumlichkeiten im Vorfeld genau angesehen und im Idealfall auch noch eine Standortanalyse hat durchführen lassen.
Problematisch wird ein befristeter Mietvertrag immer dann, wenn der Arzt den Vertragsarztsitz verlegen muss, weil z.B. seine Praxisräume den Anforderungen nicht mehr genügen oder er sich beruflich verändern möchte. Ohne spezifische vertragliche Regelungen ist der Arzt in diesen Fällen weiterhin verpflichtet seiner Mietzahlung für den verbleibenden Mietzeitraum nachzukommen. An dieser Stelle sei erwähnt, dass die Stellung eines geeigneten Nachmieters grundsätzlich nicht dazu führt, dass der Mieter den Vertrag vorzeitig auflösen kann. Der Vermieter muss diesen nicht akzeptieren. Für einen Wechsel der Mietpartei gibt es keine rechtliche Grundlage. Insofern ist es für den Mieter günstig eine Mietnachfolgeklausel in den Vertrag aufzunehmen. Diese berechtigt dann den Mieter, sofern der Vermieter keinen wichtigen Ablehnungsgrund vorbringen kann, dazu die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf einen Nachmieter zu übertragen.
Die Beendigung des Mietverhältnisses ist natürlich immer möglich, wenn sich die Vertragsparteien gütlich einigen. Dies wäre der Idealfall. Dies ist jedoch nur selten der Fall. Ansonsten bleibt nur der Weg über eine außerordentliche Kündigung. Diese ist nur möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dies ist z.B. gegeben, wenn der Vermieter wiederholt geschäftsschädigende Äußerungen von sich gibt und damit den Gewerbebetrieb des Mieters nachhaltig beeinträchtigt (vgl. BGH Urteil v. 15.09.2010, Az.: XII ZR 188/08).
Betriebspflichtklausel im Gewerbemietvertrag für Ärzte
Der Arzt ist als Mieter eines Gewerbeobjektes berechtigt dieses für seine selbständige Tätigkeit zu nutzen, er ist dazu aber nicht verpflichtet. Wenn sich die Räumlichkeiten in Geschäfts- oder Dienstleistungszentren (z.B. einem Ärztehaus) befinden, dann kommt es gelegentlich vor, dass der Vermieter eine Betriebspflichtklausel in den Vertrag aufnehmen will. Darunter ist die Verpflichtung des Mieters zu verstehen, die von ihm angemieteten Gewerberäume während bestimmter Zeiten zum im Mietvertrag festgelegten Gebrauchszweck für das entsprechende Publikum geöffnet zu halten. Hintergrund ist der Wunsch des Immobilieneigentümers die Attraktivität seines Gewerbeobjektes zu erhalten. Dies ist aber nur dann gegeben, wenn alle Gewerbeeinheiten den Kunden auch zur Verfügung stehen. Ein breites Angebot soll die Kunden locken und somit für alle Gewerbetreibenden zufriedenstellende Umsätze ermöglichen. So nachvollziehbar der Wunsch des Vermieters ist, so problematisch kann eine derartige Regelung für den Arzt sein. Schließlich besteht eine einmal vereinbarte Betriebspflicht auch dann weiter, wenn benachbarte Gewerbeflächen leer stehen und ungenutzt sind. Auch unzureichende Umsätze oder gewichtige private Gründe (z.B. Krankheit) ändern daran nichts. Der Arzt als Mieter sollte sich genau überlegen, ob er sich auf eine solche Regelung einlassen will.
Fertigstellungstermin der Gewerberäume
Wenn ein Arzt seine Praxisräume in einem Gebäude einrichten möchte, dass sich noch im Bau befindet, dann ist es regelmäßig problematisch sich auf den zugesagten Fertigstellungs- und somit Einzugstermin zu verlassen. Um sicherzustellen, dass unvorhergesehene Verzögerungen keine finanziellen Nachteile mit sich bringen, sollte eine Vertragsstrafenklausel in den Vertrag aufgenommen werden. Für jeden Tag, den sich der Fertigstellungstermin verschiebt, wird ein bestimmter Betrag fällig, der den finanziellen Ausfall kompensiert.
Kaution für die Arztpraxis
Bei der Miete eines Gewerbeobjektes ist es, genauso wie bei der Miete von privatem Wohnraum, üblich, dass der Vermieter eine Mietsicherheit bzw. Kaution verlangt. Doch die weithin bekannte Regelung des § 551 I BGB, wonach der Vermieter vom Mieter eine Sicherheit in Höhe von maximal drei Monatsnettomieten verlangen kann, gilt im Gewerbemietrecht nicht. Vielmehr ist die Höhe der zu leistenden Kaution grundsätzlich frei verhandelbar. Abhängig vom Sicherungsbedürfnis des Vermieters kann eine Kautionsforderung bis zur Höhe einer Jahresmiete durchaus vorkommen. Der Vermieter muss die Kaution auch nicht anlegen. § 551 III BGB wonach der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen hat, gilt nicht.
Was kann der Existenzgründer nun tun, wenn der potentielle Vermieter eine hohe Kautionsforderung hat und keine geeignete Alternativimmobilie vorhanden ist? Um seine Liquidität zu erhalten und um eine schlechte Anlage seiner Barmittel zu vermeiden, sollte der Arzt versuchen dem Vermieter eine Absicherung mittels einer Kautionsversicherung anzubieten. Diese kostet in der Regel nur wenige hundert Euro im Jahr und kann steuerlich als Betriebsausgabe geltend gemacht werden.
Mietanpassungen bei den Praxisräumen
Kaum ein Vermieter wird sich – insbesondere bei langfristig abgeschlossenen Mietverträgen – damit einverstanden erklären, die Miete über den gesamten Mietzeitrum unverändert zu lassen. Aus diesem Grund wird er dem potentiellen Mieter eine Regelung vorschlagen, bei der sich die Miete während der Vertragslaufzeit unter bestimmten Voraussetzungen automatisch erhöht. Häufig finden sich Staffelmietvereinbarungen, Umsatzmieten und Wertsicherungsklauseln. Bei einer Staffelmietvereinbarung einigen sich die Vertragsparteien darauf, dass zu einem bestimmten Zeitpunkt die erhöhte Miete an die Stelle der vorhergehenden Miete tritt. Diese Mieterhöhung ist unabhängig von der Marktentwicklung und berücksichtigt die aktuelle Marktlage und den Marktausblick nicht. Der Mieter muss die erhöhte Miete akzeptieren und hat kein Widerspruchsrecht. Dies kann dazu führen, dass die Mietzahlungen im Verlauf der Jahre immer weiter steigen, obwohl der Marktpreis vergleichbarer Objekte sinkt.
Bei der Umsatzmiete findet eine Koppelung des Mietzinses an den Umsatz statt. So erhöht sich die Miete, wenn der Jahresumsatz des Mieters steigt. Gleichermaßen reduziert sich die Miete bei rückläufigen Umsätzen.
Wertsicherungsklauseln zählen neben den Staffelmietvereinbarungen zu den häufigsten Vereinbarungen. Dabei erfolgt eine automatische Anpassung der Miete, wenn sich die Lebenshaltungskosten verändern. In der Regel erfolgt eine Bezugnahme auf den Verbraucherindex für Deutschland.
Konkurrenzschutz für die Arztpraxis
Regelmäßig werden gewerbliche Mietobjekte von mehreren Mietparteien genutzt. Dies kann früher oder später dazu führen, dass der Vermieter im gleichen oder in angrenzenden Gebäuden an einen anderen Arzt gleicher oder konkurrierender Fachrichtung vermieten möchte. Was bedeutet das für den Arzt, der seine Praxis bereits im Mietobjekt betreibt? Gemäß § 535 I BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Was das im Hinblick auf den Konkurrenzschutz bedeutet hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom Oktober 2012 definiert.
Nach Ansicht der Richter gehört es zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs, dass der Vermieter den Mieter in dem vertraglich vereinbarten Gebrauch zum Betrieb des vereinbarten Geschäfts nicht behindert (Bundesgerichtshof Urt. v. 10.10.2012, Az.: XII ZR 117/10). Da die Bedeutung des Umfeldes für den Ertrag einer Arztpraxis von großer Bedeutung ist, sehen die Richter es als erwiesen an, dass der ansässige Arzt durch die Eröffnung einer zweiten Praxis mit vergleichbarer oder konkurrierender Fachrichtung erheblich beeinträchtigt wird. Dies würde den vertraglich geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen. In der Folge läge ein Mietmangel nach § 535 I 1 BGB vor, der dem Mieter – je nach Ausmaß der Beeinträchtigung – die Gewährleistungsrechte Minderung, Schadenersatz und im besonderen Einzelfall fristlose Kündigung ermöglicht.
Auch wenn vertraglich nichts vereinbart wurde: Der Bundesgerichtshof sieht einen gewissen Konkurrenzschutzanspruch des gewerblichen Mieters allein aufgrund des vertraglich geschuldeten vertragsmäßen Gebrauchs der Mietsache als gegeben (sogenannter vertragsimmanenter Konkurrenzschutz).
Nun heißt das nicht, dass der Vermieter jeden ungeliebten Konkurrenten fernhalten muss. Nach den Umständen des Einzelfalls muss nach Treu und Glauben (§242 BGB) abgewogen werden, inwieweit eine Beeinträchtigung vorliegt. Dies kann zu langwierigen juristischen Auseinandersetzungen führen. Um diese von Anfang an zu vermeiden, sollten die Vertragsparteien den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz vertraglich erweitern oder konkretisieren. Denkbar wäre z.B., dass der Vermieter sich verpflichtet, im selben und allen angrenzenden Gebäuden innerhalb eines definierten Umkreises um die Arztpraxis an keinen Arzt gleicher oder konkurrierender Fachrichtung zu vermieten oder zu verkaufen.
Mietnebenkosten für die Arztpraxis
Im Gewerbemietrecht können die Vertragspartner weitestgehend frei entscheiden, welche Kosten vom Mieter und Vermieter getragen werden müssen. Um Auseinandersetzungen zu vermeiden, sollten klare Regelungen über die Mietnebenkosten getroffen werden.
Praxisnachfolge – die Nachmieterklausel für die Arztpraxis
Wenn ein Arzt in den wohlverdienten Ruhestand gehen will, dann möchte er seine Praxis regelmäßig an einen Nachfolger verkaufen, der die Betreuung seiner Patienten übernimmt. Um den Wert der Praxis und somit den angesetzten Verkaufspreis zu bestimmen, werden alle materiellen und immateriellen Faktoren zusammengerechnet. Ein wichtiger Baustein des immateriellen Praxiswertes ist der Praxisstandort. Die Basis dafür bildet der Praxismietvertrag. Daran sollte der Arzt bereits zu Beginn seiner selbständigen Tätigkeit und vor Abschluss des Mietvertrages denken. Auch wenn die Praxisabgabe noch in ferner Zukunft liegt, so sollte bereits beim Vertragsabschluss mit dem Vermieter vereinbart werden, dass der Nachfolger, sofern kein wichtiger Grund (z.B. fehlende Bonität) vorliegt, den Mietvertrag zu gleichen Konditionen übernehmen kann (Nachmieterklausel). Eine Praxis ohne die entsprechenden und über Jahre etablierten Räumlichkeiten wird nur sehr schwer und sicherlich nur zu schlechteren Konditionen zu verkaufen sein.
Praxisschild für die Arztpraxis
Vertragsärzte müssen ihren Praxissitz durch ein Praxisschild kenntlich machen. Im Mietvertrag sollte daher die Berechtigung des Mieters enthalten sein, ein Praxisschild an geeigneter Stelle anzubringen.
Rückbauverpflichtungen in der Arztpraxis
Bevor Gewerberäume den spezifischen Anforderungen des Arztes gerecht werden, sind häufig umfangreiche Umbaumaßnahmen erforderlich. Diese kosten nicht nur Zeit und Geld, sondern sind im Falle eines anstehenden Auszugs immer wieder Gegenstand kontroverser Diskussionen. Nach der allgemeinen Rechtsauffassung hat der Mieter die Mietsache grundsätzlich in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei Vertragsschluss befunden hat. In der Folge müssten sämtliche Um- und Einbauten rückgängig gemacht werden. Dazu zählen ggf. auch verlegte Leitungen und durchgeführte Installationen. Um Streitigkeiten von Anfang an zu vermeiden, sollte geregelt werden, ob und ggf. inwieweit ein Rückbau erfolgen muss.
Rücktritt vom Praxismietvertrag
Der Abschluss eines Mietvertrages bindet Vermieter und Mieter in der Regel viele Jahre aneinander. Entsprechend hoch sind die finanziellen Verpflichtungen für den Arzt, die seine Unterschrift unter den Mietvertrag mit sich bringt. Sollte zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die Kassenzulassung noch nicht sicher oder die Finanzierung noch nicht abschließend geklärt sein, so ist es dringend angeraten eine entsprechende Rücktrittsklausel in den Mietvertrag aufzunehmen.
Sonderkündigungsrecht beim Praxismietvertrag
Es kommt immer wieder vor, dass ein Vertragsarzt seine Tätigkeit nicht mehr ausüben kann. Häufig spielen gesundheitliche Gründe eine Rolle. Rechtfertigt eine schwere Krankheit nun die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses? Die Rechtsprechung ist eindeutig: Es ist gleichgültig aus welchem Grund der Mieter keine Verwendung mehr für die angemieteten Räume hat, er trägt das sog. Verwendungsrisiko. Deshalb muss er seinen vertraglichen Verpflichtungen auch dann nachkommen, wenn bestimmte Hindernisse auftreten, die aus seiner Risikosphäre stammen. Dazu zählt auch eine Erkrankung. Solange der Vermieter seine Vertragspflichten nicht verletzt, besteht der Mietvertrag somit unverändert weiter. Aus Sicht des Gesetzgebers muss jede Vertragspartei in ihrem wirtschaftlichen Interesse darauf vertrauen können, dass keiner Vertragspartei ein Sonderkündigungsrecht zusteht (vgl. OLG Düsseldorf, I-24 W 53/08).
Um im Fall der Fälle nicht mit jahrelangen Mietzahlungen konfrontiert zu sein, sollte ein Arzt immer versuchen sich vertraglich ein Recht zur außerordentlichen Kündigung einräumen zu lassen, wenn er berufsunfähig wird. Als Nachweis kann z.B. der Rentenbescheid des Versorgungswerks oder ein amtsärztliches Zeugnis dienen. Da die Feststellung der Berufsunfähigkeit häufig eine lange Zeit in Anspruch nimmt, kann auch darüber nachgedacht werden, ob eine Kündigung bereits bei einer nachgewiesenen Arbeitsunfähigkeit von sechs Monaten möglich ist. Auf alle Fälle sollte dem Arzt ein Sonderkündigungsrecht zugestanden werden, wenn ihm – aus welchem Grund auch immer – seine kassenärztliche Zulassung entzogen wird.
Sozietätsklausel beim Praxismietvertrag
Wenn ein Arzt eine Einzelpraxis gründet oder übernimmt, dann denkt er häufig nicht darüber nach, dass er vielleicht in Zukunft einen Partner in die Praxis aufnehmen möchte. Um sich alle Möglichkeiten offen zu halten, sollte er eine Sozietätsklausel in den Vertrag aufnehmen. Damit hat er, sofern der Vermieter im konkreten Einzelfall keine gewichtigen Ablehnungsgründe vorbringen kann, das Recht die Einzelpraxis in eine Berufsausübungsgemeinschaft umzuwandeln. In diesem Zusammenhang ist es auch sinnvoll in den Vertrag aufzunehmen, dass sich der Mietzins durch die Aufnahme eines weiteren Arztes nicht ändert.
Vertragsverlängerung
Unbefristete Mietverträge müssen nicht verlängert werden, da sie auf unbestimmte Zeit geschlossen wurden. Befristete Mietverträge hingegen laufen nach der vereinbarten Mietzeit aus. Um Probleme zu vermeiden sollten befristete Mietverträge daher immer eine Verlängerungsoption oder eine Verlängerungsklausel beinhalten.
Wird eine Verlängerungsoption vereinbart, dann hat der Mieter die Möglichkeit am Ende der vereinbarten Laufzeit des Mietvertrages innerhalb einer bestimmten Frist den Vertrag um einen festgelegten Zeitraum zu verlängern. Es reicht also aus, wenn der Arzt eine Laufzeitverlängerung wünscht und dies ausdrücklich und formgerecht erklärt. Was unter formgerecht zu verstehen ist, hat u.a. das OLG Köln definiert. Demnach muss die Optionserklärung schriftlich vorgenommen und eigenhändig unterschrieben werden. Dem Vertragspartner muss diese Erklärung dann im Original zugehen. Eine Übermittlung der
Erklärung durch Telefax reicht – selbst wenn die Vertragsparteien dies vereinbaren – nicht aus (OLG Köln, Urteil vom 29.11.2005 – 22 U 105/05).
Problematisch an einer Verlängerungsoptionsklausel ist häufig, dass sie in Vergessenheit gerät. Der Mieter denkt einfach nicht daran sein Optionsrecht wahrzunehmen. Dies kann dann problematisch sein, wenn der Vermieter andere Pläne mit seiner Immobilie hat.
Im Unterschied zur Verlängerungsoption muss bei der Verlängerungsklausel kein Vertragspartner aktiv werden, um den Mietvertrag zu verlängern. Vielmehr verlängert sich der Vertrag automatisch um einen vorher festgelegten Zeitraum, wenn kein Vertragspartner bis zum vereinbarten Stichtag erklärt, dass der Vertrag zum Ende der festgelegten Frist auslaufen soll. Für die Beendigung eines befristeten Mietvertrages mit Verlängerungsklausel ist demnach ein aktives Handeln erforderlich.