Sonderkündigungsrecht bei Baufinanzierungen

Eine Baufinanzierung wird regelmäßig für viele Jahre abgeschlossen. Laufzeiten von 10, 15 oder gar 20 Jahre sind keine Seltenheit. Ärztinnen und Ärzte entscheiden sich für eine lange Vertragslaufzeit, um sich einen bestimmten Zinssatz für die gesamte Laufzeit zu sichern und somit feste, kalkulierbare monatliche Finanzierungskosten zu haben.

Nun lässt sich das Leben nicht immer langfristig planen. Ein neuer attraktiver Arbeitsplatz in einer anderen Region, die Aufnahme einer selbständigen Tätigkeit in einer anderen Stadt oder eine Änderung der persönlichen Lebensverhältnisse sorgen immer wieder dafür, dass sich der Lebensmittelpunkt verlagert. Wie wirkt sich das auf die Baufinanzierung aus

Ein Blick in das Gesetz genügt, um festzustellen, dass grundsätzlich erst nach zehn Jahren Zinsbindung ein Recht auf ordentliche Kündigung besteht (§ 489 I BGB). Hierbei ist es unerheblich, ob eine längere Vertragslaufzeit vereinbart wurde. Somit besteht auch bei einem Vertrag, der beispielsweise eine Laufzeit von 15 Jahren hat, die Möglichkeit nach Ablauf von 10 Jahren diesen ordentlich zu kündigen.

Neben der ordentlichen Kündigung besteht aber auch die Möglichkeit den Vertrag außerordentlich zu kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Diese Sonderkündigung ist unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten z.B. dann möglich, wenn der Immobilienkäufer gezwungen ist, die Immobilie zu verkaufen. Eine Scheidung oder ein beruflich bedingter Umzug zählen dazu. Diese vorzeitige Kündigung hat allerdings ihren Preis: Baufinanzierungen, die vor dem Ablauf der 10 Jahre gekündigt werden müssen, geben den Kreditgeber die Möglichkeit eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen (§ 490 II BGB). Er erhält das Recht für seinen finanziellen Schaden, der aus der vorzeitigen Beendigung des Vertrages entsteht, entschädigt zu werden.

Wie hoch der Vorfälligkeitsanspruch des Kreditgebers ist, wurde von Gesetzgeber nicht abschließend geregelt. Daher hat der Kreditgeber hier einen gewissen Gestaltungsspielraum. Allerdings darf der Kreditgeber maximal ein Prozent des noch offenen Kreditbetrags als Entschädigung verlangen. Wenn der Kredit nur noch eine kurze Laufzeit (bis zu einem Jahr) hat, dann reduziert sich dieser Betrag auf 0,5 Prozent.

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